Ein Immobilienverkauf bedeutet die Übertragung eines großen Wertes und ist für die meisten Verkäufer kein alltäglicher Vorgang. Um Verkäufer und Käufer zu schützen, gibt es heute zahlreiche Regelungen und Vorschriften zu Rechten und Pflichten. Vor dem Hausverkauf ist es deshalb von zentraler Bedeutung, dass Verkäufer sich mit diesen Rechten und Pflichten auseinandersetzen, um den Verkauf sicher über die Bühne bringen zu können. Dieser Artikel gibt einen Überblick über rechtliche Aspekte und erklärt, was Sie beim Immobilienverkauf beachten sollten.
Die Rechte und Pflichten beim Immobilienverkauf
Planen Sie, eine Immobilie zu verkaufen, kommen auf Sie einige Aufgaben und Verpflichtungen zu. Von der Erstellung der Verkaufsunterlagen über die Durchführung von Besichtigungen bis hin zum Verkaufsabschluss über den Notar gilt es, viele Themen zu bedenken. Besonders kritisch sind dabei jedoch die rechtlichen Verpflichtungen, auf der anderen Seite stehen aber auch die Rechte, die Verkäufer haben.
Ob es sich bei der Immobilie um ein Haus oder eine Wohnung handelt – diese Verpflichtungen sollten unbedingt berücksichtigt und befolgt werden:
- Sie sind dazu verpflichtet, alle relevanten Dokumente zur Immobilie sowie einen Energieausweis
- Es gibt eine Informationspflicht über etwaige Belastungen oder Mängel der Immobilie.
- Abhängig von der vertraglichen Regelung sind Sie zur Haftung bei Mängeln verpflichtet.
- Nach Unterschrift des notariellen Kaufvertrags sowie dem anschließenden Zahlungseingang sind Sie zur Besitzübertragung verpflichtet.
Auf der anderen Seite haben Sie als Verkäufer einige zentrale Rechte:
- Sollte der Käufer seinen Verpflichtungen, beispielsweise der pünktlichen Zahlung, nicht nachkommen, dürfen Sie vom Kaufvertrag zurücktreten.
- Sie dürfen ein Vorkaufsrecht aussprechen.
Welche rechtlichen Aspekte gilt es, vor dem Immobilienverkauf zu beachten?
Bereits vor dem eigentlichen Verkaufsprozess, also bei Vorbereitung und Erstellung der Unterlagen für den Verkauf, gibt es einige Aspekte, die Verkäufer beachten sollten.
- Maklervertrag: In der Regel steht bereits unmittelbar nach der Entscheidung für den Hausverkauf eine zentrale Entscheidung an: Soll die Immobilie mit Makler oder eigenständig verkauft werden? Entscheiden Sie sich für den Verkauf mit Immobilienmakler, steht schon jetzt die erste rechtliche Aufgabe an: Der Abschluss des Maklervertrags.
- In diesem Vertrag werden die Laufzeit der Begleitung und die Maklerprovision festgehalten, sowie Informationen zur Provision bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags, der Verpflichtung zu Werbemaßnahmen und der Anwesenheit bei Besichtigungsterminen. Der Makler begleitet Sie dann im gesamten Verkaufsprozess und kann Sie außerdem in rechtlichen und organisatorischen Fragen beraten oder an die richtige Stelle verweisen.
- Informationspflicht: Als Hausverkäufer ist es Ihre Pflicht, den zukünftigen Käufer mit allen relevanten Informationen zu versorgen. Gibt es Mängel an der Immobilie, sollten diese bereits im Exposé erwähnt, spätestens aber bei der Besichtigung an den Interessenten weitergegeben werden. Werden Mängel bewusst verschwiegen, kann das gravierende Folgen bis zum Rücktrittsrecht des Käufers haben. Durch einen Haftungsausschluss können Sie sich jedoch gegen versteckte Mängel absichern, die weder für Sie noch für den Käufer ersichtbar waren.
- Belastungen im Grundbuch: Auch etwaige Belastungen im Grundbuch fallen unter die Informationspflicht. Das umfasst beispielsweise Rechtsverhältnisse wie bestehende Mietverträge, Wohn- oder Wegerechte. Außerdem müssen Sie über noch bestehende Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken informieren, durch die Dritte Rechte an der Immobilie haben.
- Vorvertrag & Reservierungsvereinbarung: Haben Sie sich für einen Käufer entschieden, seine Bonität geprüft und auch von seiner Seite eine Zusage, können Sie eigenständig oder mit Hilfe eines Maklers oder Anwalts eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag schließen. Hier wird festgelegt, dass der Interessent das Haus oder die Wohnung kauft und Sie es keinem anderen Interessenten anbieten.
Welche rechtlichen Punkte sind für den Verkaufsabschluss relevant?
Der Abschluss eines Immobilienverkaufs benötigt immer einen Kaufvertrag, den beide Parteien unterschreiben und der notariell beurkundet wird. Auch hier gibt es einige rechtliche Aspekte.
- Notar: Der Notar nimmt im Hausverkauf eine neutrale Rolle ein und kann Fragen sowohl von Käufer- als auch von Verkäuferseite beantworten. Zwar hat der Käufer das Recht, einen Notar zu bestimmen, häufig wird diese Aufgabe aber vom Makler übernommen, der einen Notar in der Nähe empfehlen kann. Er setzt einen Kaufvertragsentwurf auf, den beide Parteien prüfen, bevor er bei einem gemeinsamen Termin beim Notar vor Ort unterschrieben und beglaubigt wird. Erst im Anschluss an diesen Termin ist der Verkauf rechtskräftig.
- Kaufvertrag mit Anwalt oder Makler: Den Kaufvertrag sollten Sie in jedem Fall sorgfältig lesen und prüfen. Zum Verständnis hilft Ihnen dabei ein Makler, aber auch die Prüfung durch einen Anwalt kann sinnvoll sein, wenn Sie sich mit einzelnen Passagen oder der Rechtslage unsicher sind.
- Eigentumsübertragung: Ist der Vertrag unterschrieben und beurkundet, kümmert sich der Notar um die Abwicklung. Er lässt zum Beispiel eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, wodurch der Anspruch des Käufers auf die Immobilie festgehalten wird, reicht eine Veräußerungsanzeige beim Finanzamt ein und sendet die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Dieser muss daraufhin den vollen Kaufpreis begleichen. Erst dann findet die tatsächliche Eigentumsübertragung mit Eintragung ins Grundbuch statt. Auch die Schlüsselübergabe sollte erst nach Eingang der Zahlung stattfinden.
- Steuern: Befassen Sie sich mit möglichen Steuern rund um den Immobilienverkauf. Haben Sie das Haus oder die Wohnung selbst genutzt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. War das Haus allerdings vermietet, kann unter Umständen die Spekulationssteuer anfallen. Auch hier kann ein Makler oder andernfalls ein Steuerberater Auskunft geben.
Fazit: Rechte und Pflichten beim Immobilienverkauf mit Makler unkompliziert navigieren
Ein Immobilienverkauf ist mit einigen rechtlichen Aufgaben und Verpflichtungen verbunden – schließlich handelt es sich dabei um die Übertragung eines großen Werts. Für Verkäufer ist es wichtig, sich bereits vor Vermarktungsbeginn mit Themen wie der Informationspflicht zu Mängeln und Belastungen im Grundbuch oder der Beschaffung nötiger Unterlagen wie dem Energieausweis zu beschäftigen. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, ist die Zusammenarbeit mit einem Makler sinnvoll. Er kennt die üblichen Themen, Verpflichtungen und Fallstricke, kann demnach zu einem gewissen Grad selbst beraten oder alternativ an erfahrene Experten wie Anwälte oder Steuerberater verweisen. Als Verkäufer haben Sie so den Vorteil, neben einer kompetenten und erfahrenen Begleitung des gesamten Verkaufsprozesses auch auf rechtliche Sicherheit bauen zu können.
