Bei einem klassischen Hausverkauf werden sowohl Immobilie als auch Grundstück an den neuen Eigentümer verkauft. Anders ist die Lage bei einer Erbpachtimmobilie. Hier handelt es sich um eine Immobilie, die dem Eigentümer gehört, die aber auf einem Grundstück steht, das der Eigentümer nur pachtet. Dieses Modell repräsentiert das Erbbaurecht. Natürlich ist auch in solch einem Fall ein Immobilienverkauf möglich, allerdings gibt es einige zusätzliche Punkte zu beachten. Dieser Artikel gibt einen Überblick und Tipps für den Hausverkauf mit Erbpacht.
Was bedeutet überhaupt Erbpacht oder Erbbaurecht?
Kauft jemand eine Immobilie auf dem Grundstück einer anderen Person oder Institution, handelt es sich dabei um Erbbaurecht, oft auch synonym als Erbpacht bezeichnet. Eigentümer des Hauses ist damit jemand anderes als der Eigentümer des Grundstücks. Beim Grundstückseigentümer handelt es sich oft um Kommunen, Stiftungen oder Kirchen, die jährlich einen Erbbauzins vom Eigentümer des Hauses erhalten. Das Erbbaurecht kann dabei vererbt, verkauft oder belastet werden und ist meist auf 60 bis 99 Jahre ausgelegt. Details wie der Erbbauzins werden im notariellen Erbbaurechtsvertrag festgehalten, außerdem wird das Erbbaurecht im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch eingetragen. Für Eigentümer bedeutet das ganz konkret in der Praxis: Sie zahlen jährlich eine Art von Pacht oder Miete an den Grundstückseigentümer, haben aber durch die lange Laufzeit langfristige Planungssicherheit.
Was ist bei einem Hausverkauf mit Erbpacht zu beachten?
Verkaufen Sie ein Haus mit Erbpacht, sind einige Punkte zu berücksichtigen. Wir haben zusammengestellt, wie sich ein solcher Verkauf von einem klassischen Immobilienverkauf unterscheidet und worauf Sie achten sollten.
- Zustimmung des Grundstückeigentümers: Um eine Erbpachtimmobilie zu verkaufen, benötigen Sie die Zustimmung des Grundstückeigentümers, also oft der Kommune, Kirche oder Stiftung. Der Eigentümer kann allerdings nur aus triftigen Gründen verweigern, etwa, wenn die Bonität des Interessenten nicht gegeben ist oder das Grundstück mit einer Baufinanzierung belastet werden soll. Der formelle Prozess der Zustimmung ist allerdings nötig.
- Die Laufzeit des Erbbaurechts: Wer ein Grundstück mit Erbbaurecht erwirbt, plant in der Regel, lebenslang in der darauf erbauten Immobilie zu wohnen. Allerdings sind Erbpachtverträge oft auf etwa 60 bis 99 Jahre ausgelegt, sodass es während des laufenden Vertrags zu einem Verkauf kommen kann. Der laufende Vertrag wird jedoch bei Verkauf nicht beendet, sondern geht an den neuen Eigentümer über, der die Restlaufzeit übernimmt. Vor allem bei einer kurzen Restlaufzeit kann das das Interesse verringern, da nach Ablauf des Vertrags neu verhandelt werden muss.
- Professionelle Immobilienbewertung: Da es sich bei einem Hausverkauf mit Erbpacht nicht um einen klassischen Verkauf handelt, sollte für die Preisermittlung immer ein professionelles Gutachten zugrunde liegen. Hintergrund ist der Einfluss des Erbbaurechts auf den Verkehrswert der Immobilie: Die verbleibende Zeit des Erbbaurechts geht auf den neuen Eigentümer über. Je kürzer diese Dauer ist, desto geringer wird der Verkehrswert des Hauses angesetzt, da die Planungssicherheit des neuen Eigentümers sinkt. Läuft ein Erbpachtvertrag aus, haben sowohl Grundstücks- als auch Immobilieneigentümer ein gegenseitiges Vorkaufsrecht und es sind entsprechende Absprachen nötig.
- Verkaufspreis: Eine Erbpachtimmobilie erzielt nicht den gleichen Verkaufspreis wie eine klassische Immobilie, bei dem das Grundstück ebenfalls an den neuen Eigentümer übergeht. Das sollten Sie bereits in Ihrer Planung berücksichtigen und alternativ über andere Wege wie Vererbung oder Schenkung nachdenken.
- Gespräche mit Interessenten: Bei Immobilienbesichtigungen oder vorherigen Gesprächen mit potenziellen Interessenten sollten Sie deutlich auf den Erbpachthintergrund hinweisen. Auch in die Immobilienanzeige sollten Sie die Information schon einbauen, um nur Interessenten zu erreichen, die sich das Modell des Erbbaurechts vorstellen können.
Tipps zum Thema Haus verkaufen mit Erbpacht
Verkaufen Sie eine Erbpachtimmobilie, bringt das für Kaufinteressenten einen großen Vorteil mit sich: den Kaufpreis. Da der Verkehrswert durch das Erbbaurecht geringer ausfällt, kommt die Immobilie grundsätzlich für einen größeren Interessentenkreis in Frage. Für Verkäufer gibt es einige Herausforderungen, die sich vom klassischen Immobilienverkauf unterscheiden – wir haben deshalb einige Tipps zusammengestellt.
Prüfen Sie zu Beginn den günstigsten Weg
Das Erbbaurecht können Sie sowohl verkaufen als auch verschenken oder vererben. Prüfen Sie deshalb zu Beginn den Weg, der für Sie am sinnvollsten ist. Möglicherweise möchten Kinder die Immobilie übernehmen. Auch eine Vermietung ist mit Zustimmung des Grundstückeigentümers möglich. Ihnen stehen also wie bei einer regulären Immobilie auch alle Wege offen. Da der Verkehrswert von Erbpachtimmobilien geringer ausfällt als bei einem freien Verkauf, ist es entsprechend sinnvoll, auch alternative Wege zu prüfen.
Arbeiten Sie mit einem Profi zusammen
Haben Sie sich für den Verkauf entschieden, lohnt es sich bei einem Hausverkauf mit Erbpacht, mit einem professionellen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Er kennt sich einerseits mit den rechtlichen Gegebenheiten rund um den Verkauf aus und kann andererseits den Kontakt zum Gutachter für die Immobilienbewertung herstellen oder hat die passende Person selbst im Team. Auch in späteren Verkaufsgesprächen mit Interessenten kann ein Makler durch sein Verhandlungsgeschick und seine Erfahrung auf dem Weg zum erfolgreichen Verkauf unterstützen.
Informieren Sie Käufer transparent über das Erbbaurecht
Bereits in der Immobilienanzeige sollte deutlich werden, dass es sich bei dem Haus um eine Erbpachtimmobilie handelt. Das spart sowohl Käufern als auch Verkäufern Zeit und sie sprechen von Beginn an nur die Interessenten an, für die dieser Weg in Frage kommt. Auch Informationen zur Restlaufzeit sollten Sie angeben und spätestens in den ersten Gesprächen auch auf den aktuellen Erbbauzins eingehen – das gibt einerseits Planungssicherheit und ist andererseits oft finanzielle Entscheidungsgrundlage für potenzielle Käufer. Auch Informationen zu weiteren Bedingungen des Erbbaurechts wie etwa die Zustimmungspflicht für bauliche Veränderungen oder das Vorgehen bei Auslaufen des Vertrags werden im Laufe des Verkaufsprozesses vermutlich aufkommen.
Haus verkaufen mit Erbpacht und professioneller Begleitung
Der Verkauf einer Erbpachtimmobilie ist ebenso möglich wie ein klassischer Immobilienverkauf. Dabei beachten sollten Sie vor allem die frühzeitige Absprache mit dem Grundstückeigentümer, einen transparenten Umgang mit potenziellen Käufern und eine professionelle Immobilienbewertung als Grundlage. Aufgrund der komplexeren Vertragslage lohnt es sich bei Erbpachtimmobilien besonders, mit einem professionellen Makler zusammenzuarbeiten. So profitieren Sie von Erfahrung und Verhandlungsgeschick, aber auch wichtigem Wissen rund um das Erbbaurecht, das Ihren Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf erleichtert.
