Den Lebensabend im Eigenheim verbringen – diesen Wunsch haben viele Hauseigentümer schon ab Kauf ihrer Immobilie. Teilweise kommen aber mit den Jahren Fragen auf: Reichen Rente und Erspartes aus, um das Haus halten zu können? Wie steht es um größere Ausgaben oder Traumreisen im Alter? Statt das Haus bei größeren finanziellen Träumen zu verkaufen und umzuziehen, gibt es für Eigentümer noch einen weiteren Weg: den Hausverkauf auf Rentenbasis. Die sogenannte Immobilienverrentung ermöglicht es, nach Verkauf weiter im Haus zu wohnen, während regelmäßige Rentenzahlungen geleistet werden. Wie das konkret funktioniert, wie die Rentenhöhe berechnet werden kann und für wen sich ein solches Modell eignet, erklärt dieser Artikel.
Was ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis und welche Modelle gibt es?
In einem regulären Immobilienverkauf schließen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag, in dem ein Verkaufspreis für die Immobilie festgehalten ist. Nach Zahlung dieses Kaufpreises wird die Übergabe des Hauses durchgeführt – ab diesem Zeitpunkt gehen alle Rechte und Verpflichtungen vom alten auf den neuen Eigentümer über. Anders ist die Lage beim Hausverkauf auf Rentenbasis. Hier wird das Haus zwar auch verkauft, häufig aber an einen professionellen Anbieter, der statt einer einmaligen Zahlung den Verkaufspreis in regelmäßigen Rentenzahlungen auszahlt. Durch ein Wohnrecht kann der bisherige Eigentümer bis zum Lebensende oder zum gewünschten Auszug im Haus wohnen bleiben. Umgesetzt werden kann diese Verrentung auf üblicherweise zwei verschiedenen Wegen.
- Leibrente: Im Zuge der Leibrente wird ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer in Kombination mit lebenslangen Rentenzahlungen vereinbart. Diese Rentenzahlungen können individuell vereinbart werden, etwa monatlich, quartalsweise oder jährlich. Zusätzlich ist zum Verkaufszeitpunkt eine größere Einmalzahlung möglich. Praktisch entfallen für den Verkäufer Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Deren Verantwortung geht an den neuen Eigentümer über – ähnlich wie in einem Mietverhältnis.
- Zeitrente: Anders als bei der Leibrente werden für die Zeitrente kein lebenslanges Wohnrecht und Rentenzahlungen vereinbart. Vielmehr sind Zahlungen und Wohnrecht hier zeitlich begrenzt, beispielsweise auf 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Wohnrecht und der neue Eigentümer darf ins Haus einziehen. Auch hier entfallen Kosten für Instandhaltung und Sanierung für den Verkäufer. Gleichzeitig ist das Risiko für den Käufer geringer, da das Ende des Wohnrechts fest definiert ist.
- Alternative: Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Geht es vor allem darum, dass Verkäufer nach abgeschlossenem Verkauf weiter in der Immobilie wohnen möchten, ist ein Verkauf mit Wohn- oder Nießbrauchrecht ebenfalls eine Option. Ein Wohnrecht ermöglicht dabei eine lebenslange Nutzung der Immobilie zur Eigennutzung, das Nießbrauchrecht ermöglicht zusätzlich die Vermietung nach Auszug. Dafür müssen Menschen mit Nießbrauchrecht allerdings auch für Sanierungen und größere Reparaturen selbst aufkommen, während ein Wohnrecht einen ähnlichen Status wie den eines Mieters entstehen lässt. Beide erlöschen, sofern nicht anders vereinbart, mit dem Lebensende. Auch hier senkt das Wohn- oder Nießbrauchrecht allerdings den Verkaufspreis. Zudem finden sich in der Regel deutlich weniger private Interessenten, da sie die gekaufte Immobilie auf unbestimmte Zeit nicht selbst nutzen können.
Vor- und Nachteile vom Hausverkauf auf Rentenbasis: Für wenlohnt sich das Modell?
Die Immobilienrente orientiert sich einerseitsam Wert der Immobilie und andererseits an der Lebenserwartung des Verkäufers.Je jünger der Verkäufer ist, desto geringer fällt die Rente aus. Deshalbrentiert sich das Modell vor allem für ältere Menschen. Dabei bringt esverschiedene Vorteile mit sich.
- Liquidität: Die regelmäßigen Rentenzahlungen sorgen für langfristige finanzielle Sicherheit. Eine mögliche größere einmalige Zahlung direkt bei Verkauf gibt außerdem die Möglichkeit, anderweitig zu investieren oder einen größeren finanziellen Lebenstraum zu erfüllen.
- Zahlung auch bei Auszug: Zieht der Verkäufer beispielsweise in ein Pflegeheim um oder kann ausanderen Gründen nicht länger im Haus wohnen, bleiben die regelmäßigenRentenzahlungen weiterhin bestehen, bis das Wohnrecht erlischt.
- Wohnrecht: In den meisten Fällen geht der Hausverkauf auf Rentenbasis mit einemlebenslangen oder zeitlich begrenzten Wohnrecht einher. Der Verkäufer kannsomit weiterhin im Haus wohnen, ist aber nicht mehr für größereInstandhaltungsarbeiten oder Sanierungen verantwortlich.
- Langfristige Sicherheit: Viele Verrentungsverträge beinhalten eine Klausel zumInflationsausgleich. Somit wird die Wertsicherung der Rente garantiert, da dieZahlungen regelmäßig entsprechend der aktuellen Inflation angepasst werden
Gleichzeitig gibt es allerdings auch einigeNachteile, die der Hausverkauf auf Rentenbasis mitbringen kann.
- Risikoabschlag: Sowohl auf dem freien Immobilienmarkt als auch beim Verkauf an einenLeibrentenanbieter ist der Verkaufspreis von Häusern und Wohnungen geringer,wenn ein Wohnrecht im Spiel ist. Der sogenannte Risikoabschlag sorgt dafür,dass der Verkaufspreis sinkt und damit auch die Rentenzahlungen entsprechenddieser Grundlage berechnet werden.
- Besteuerung: Rentenzahlungen – ob von einer Privatperson oder einem Unternehmen – müssen versteuert werden, anders als ein klassischer, privater Immobilienverkauf.Je jünger der Verkäufer ist, desto höher fallen die Steuerzahlungen aus.
- Geringeres Interesse: Vor allem für einen privaten Hausverkauf ist eine Immobilie mitWohnrecht häufig deutlich weniger interessant, als wenn der Käufer nachVerkaufsabschluss einziehen kann. Zudem ist die Laufzeit der Rentenzahlungenschlecht kalkulierbar, was das Risiko für viele Privatpersonen zu stark erhöht.
Wie lässt sich die Höhe der Rente berechnen?
Die Höhe der Rentenzahlungen ist abhängig von 3 verschiedenen Faktoren:
- dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie
- dem aktuellen Alter des Verkäufers
- der voraussichtlichen Lebenserwartung des Verkäufers
Die Basis für die Berechnung der Rentenzahlungen bildet dabei der Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Risikoabschlags. Dieser Restwert wird dann anhand des Alters und der Lebenserwartung des Verkäufers gemäß der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts berechnet. Im Anschluss wird das Wohnrecht abgezogen, dessen Wert ebenfalls auf einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums basiert: Auf Basis der durchschnittlichen Lebenserwartung entsteht ein Kapitalwertfaktor, der wiederum mit einer fiktiven, marktüblichen Miete multipliziert wird. Der verbleibende Wert wird dann in monatliche oder anderweitige regelmäßige Zahlungen aufgeteilt. In der Praxis kann eine solche Berechnung beispielsweise so aussehen:
Die Verkäuferin, die ihre Immobilie verrenten möchte, hat ein Alter von 73 Jahren. Der aktuelle Verkehrswert ihres Hauses nach Risikoabschlag wird mit 300.000 Euro angegeben. Zusätzlich soll ein lebenslanges Wohnrecht mit einer fiktiven Jahresmiete von 9.000 Euro vereinbart werden. Der Kapitalwert laut Tabelle des Bundesfinanzministeriums liegt damit bei 10,438 und das Wohnrecht bei einem Wert von 93.942 Euro.
Die Basis für die Rentenzahlungen liegt also bei 206.058 Euro. Wird die voraussichtliche Rentendauer von 15,28 Jahren eingerechnet, ergibt sich eine monatliche Rentenzahlung von 1.123,79 Euro.
Mit Makler zum erfolgreichen Immobilienverkauf aufRentenbasis
Ob sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis lohnt, hängt einerseits von denpersönlichen Wünschen des Verkäufers und andererseits von der Lebenserwartungsowie dem Verkehrswert der Immobilie ab. Wer sein Haus nicht vererben möchte,aber dennoch nicht aus dem geliebten Haus ausziehen möchte, um sich größerefinanzielle Träume zu erfüllen, kann in der Verrentung einen guten Weg finden.Da das Modell allerdings vergleichsweise komplex ist, empfiehlt sich immer eineprofessionelle Begleitung. Neben Anbietern von Leibrenten können auch Immobilienmakler optimal beraten: Sie können einerseits den aktuellen Immobilienmarktin der Region einschätzen und andererseits neutral zu möglichen Alternativenzur Immobilienverrentung aufklären.
