Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sieht sich direkt zu Beginn mit einem zentralen Thema konfrontiert: der Immobilienbewertung. Auf Basis dieser Bewertung wird der Verkaufspreis ermittelt, der ausschlaggebender Faktor für den Erfolg eines Wohnungs- oder Hausverkaufs ist. Viele Verkäufer stellen sich jedoch schnell einige Fragen: Wie funktioniert diese Bewertung überhaupt? Und reicht es aus, ein Online-Tool für die Wertermittlung einzusetzen? Dieser Artikel gibt Einblicke in die Verfahren in der Immobilienbewertung, die Preisfindung sowie die Vorteile der Zusammenarbeit mit Experten.
Immobilienbewertung online oder doch mit einem Experten?
Ob zu hoch oder zu niedrig angesetzt – ein unpassender Verkaufspreis kann schnell dafür sorgen, dass sich zu wenige oder nicht die gewünschten Kaufinteressen finden und somit der Immobilienverkauf ungewollt in die Länge gezogen wird. Um eine Preisspanne ermitteln zu können, die zum erfolgreichen Verkauf führt, sollten Eigentümer zunächst den Wert ihrer Immobilie ermitteln. Inzwischen gibt es dazu zahlreiche Online-Tools auf dem Markt, die zuverlässige Werte versprechen. Eine erste Einschätzung können sie dabei sicherlich bieten: Dennoch gibt es mehrere Gründe, aus denen die finale Bewertung immer durch einen Profi durchgeführt werden sollte.
- Vor-Ort-Besichtigung als Basis: Wird eine Immobilienbewertung durch einen professionellen Gutachter durchgeführt, geht dieser Bewertung immer eine Besichtigung des Objekts voraus. Während Online-Tools ausschließlich die Angaben des Eigentümers in ihre Bewertung einbeziehen, schließen Gutachter zahlreiche weitere Faktoren mit ein, die einen Besuch der Immobilie erfordern.
- Sicherheit für Käufer & Verkäufer: Jeder Immobilienverkauf benötigt eine sichere Vertrauensbasis zwischen Verkäufer und Käufer. Während ein Online-Bewertungstool ausschließlich nach subjektiven Angaben des Verkäufers handelt, tritt ein Gutachter als neutrale Partei auf, die für alle Seiten Sicherheit bietet.
- Allgemeine Akzeptanz und rechtliche Gültigkeit: Nicht immer kann eine Immobilie ohne Hindernisse verkauft werden. Beispielsweise im Falle einer Scheidung oder Erbschaft mit Erbengemeinschaft können Konflikte rund um den Immobilienwert entstehen, die sich durch ein professionelles Gutachten lösen lassen. Im Ernstfall ist ein entsprechendes Gutachten auch vor Gericht oder dem Finanzamt zugelassen.
3 Wege, eine professionelle Immobilienbewertung durchzuführen
Abhängig von der Marktlage und dem Ziel des Verkaufs setzen Immobiliengutachter unterschiedliche Verfahren ein, um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu bestimmen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren findet in der Regel dann Anwendung, wenn es nur wenige vergleichbare Objekte mit ähnlicher Lage und ähnlichen Merkmalen auf dem Markt gibt. Häufig trifft das etwa auf Einfamilienhäuser zu. Im Zuge dieses Verfahrens ermittelt der Gutachter den Immobilienwert anhand des Grundstückswerts, der Baukosten sowie Zustand, Baujahr und Ausstattung des Objekts.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden real erzielte Verkaufspreise von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen und in ähnlicher Lage als Grundlage für die Wertermittlung verwendet. Individuelle Ab- oder Aufwertungen sind zusätzlich etwa für Lage, Ausstattung, Zustand oder Aufteilung der Immobilie möglich.
Ertragswertverfahren
Wird ein Haus oder eine Wohnung nicht selbst genutzt, sondern bereits vermietet und soll die Immobilie auch in Zukunft vermietet bleiben, kommt häufig das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Hierbei bildet die Höhe der bisher erzielten Miete die Basis der Bewertung, sodass der Käufer die zukünftige Rendite einschätzen kann.
Anhand dieser Verfahren können die drei gängigen Arten von Immobiliengutachten erstellt werden.
- Ein Verkehrswertgutachten umfasst die detaillierte Bewertung der Immobilie und ist zudem gültig vor deutschen Finanzbehörden und Gerichten.
- Das Kurzgutachten gibt ebenso wie das Verkehrswertgutachten einen transparenten Einblick in den Wert der Immobilie, gilt dabei aber als preiswertere Alternative, da die Gültigkeit vor Gericht oder Finanzbehörden nicht gegeben ist. Stattdessen eignet es sich optimal, um den Verkaufspreis zu untermauern.
- Zusätzlich zur Bewertung von Grundstück, Bausubstanz und Lage bezieht die Marktwertanalyse auch weitere Faktoren wie Infrastruktur, Nachbarschaft oder Aufteilung der Immobilie mit ein. Damit dient sie als optimales Mittel zur Preisfindung.
Von der Immobilienbewertung zur Preisfindung
Führt der Sachverständige die Wertermittlung einer Immobilie durch, spielen dabei unterschiedliche Faktoren eine Rolle:
- Die Art der Immobilie
- Das Baujahr
- Der Zustand
- Die Grundstücks- und Wohnfläche
- Die Ausstattung
- Die Außenanlage
- Die Lage
Damit gilt die Wertermittlung als neutrales Kriterium. Die Bewertung einer Immobilie gibt jedoch nicht automatisch den tatsächlichen Verkaufspreis an, der im Anschluss in der Vermarktung angesetzt wird. Vielmehr spielt für die Preisfindung zusätzlich zu den Bewertungskriterien auch die aktuelle Lage am Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle. Ob in Bielefeld, im Großraum Berlin oder in einer ländlichen Region im Süden Deutschlands: Abhängig von der aktuellen Marktlage können für eine ähnlich bewertete Immobilie noch immer unterschiedliche Preise aufgerufen werden. Bei hoher Nachfrage, aber geringem Angebot, kann der Verkaufspreis durchaus über dem ermittelten Wert angesetzt oder im Bieterverfahren offengehalten werden, bei niedriger Nachfrage orientiert er sich wiederum sehr nah an diesem Wert. Hier hilft ein Gefühl für die aktuelle Marktlage, das vor allem Makler mit an den Tisch bringen.
Immobilienbewertung & Preisfindung für den Hausverkauf in Bielefeld: Darum mit Makler
Die Wertermittlung und anschließende Preisfindung zählen zu den umfassendsten und gleichzeitig erfolgsentscheidendsten Aufgaben jedes Haus- oder Wohnungsverkaufs. Wer sich als Verkäufer unsicher ist, kann bereits an dieser Stelle auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers setzen und zeitgleich von weiteren Vorteilen profitieren.
Bewertung & Vermarktung aus einer Hand
Statt sich eigenständig in unterschiedliche und komplexe Themen einarbeiten zu müssen, bietet die Zusammenarbeit mit einem Makler die Möglichkeit, sowohl Wertermittlung als auch Vermarktung aus einer Hand durchführen zu lassen. Viele Makler haben feste Kontakte zu Sachverständigen, andere haben einen zertifizierten Sachverständigen im Team, sodass die Aufgaben auf kurzen Wegen erfüllt werden können.
Sicherheit durch Markt- und Branchenkenntnis
Besonders der Sprung vom ermittelten Immobilienwert zur finalen Preisfindung stellt viele Verkäufer vor Herausforderungen. Makler haben einerseits die Erfahrung zahlreicher Immobilienverkäufe, auf die sie zurückgreifen können und andererseits die wichtige regionale Markt- und Branchenkenntnis. Damit können sie eine zuverlässige Einschätzung geben, welcher Verkaufspreis realistisch und erzielbar ist.
Zeitersparnis für Verkäufer
Nicht nur die Immobilienbewertung, sondern auch der darauffolgende Prozess der Vermarktung kostet Zeit. Wer einen Immobilienmakler beauftragt, spart Zeit für Einarbeitung und Umsetzung aller Verkaufsmaßnahmen und kann sich stattdessen entspannt zurücklehnen.
Ob mit oder ohne Makler: Die Immobilienbewertung bildet die zentrale Basis für jeden Hausverkauf und nimmt maßgeblichen Einfluss auf die Dauer und den Erfolg des gesamten Verkaufsprozesses.
