Planen Sie einen Hausverkauf, stoßen Sie wahrscheinlich während der Recherche zu Verkaufsthemen auf den Begriff des Bieterverfahrens. Dabei handelt es sich um eine Alternative zum klassischen Immobilienverkauf, die vor allem einen schnellen Vertragsabschluss, aber auch einen hohen Verkaufserlös in den Mittelpunkt rückt. Aber was hat es konkret mit einem Hausverkauf im Bieterverfahren auf sich? Lässt es sich mit einer Versteigerung vergleichen? Wie sieht der Ablauf aus? Welche Vor- und Nachteile ergeben sich für Verkäufer? Wir geben einen Einblick.
Was bedeutet der Hausverkauf im Bieterverfahren?
Wird eine Immobilie im Bieterverfahren verkauft, geben anders als im klassischen Verkauf die Käufer ihre Preisvorstellungen an. Finden sich mehrere Bieter, entsteht eine Wettbewerbssituation, die anhand der Gebote gelöst wird. Ziel ist es, die Immobilie in einem schnellen Verfahren zu verkaufen und dabei durch die Wettbewerbssituation einen guten Preis zu erreichen. Ursprünglich in Deutschland hauptsächlich für Häuser eingesetzt, die sich nur schlecht verkaufen lassen, wird das Verfahren inzwischen auch in verschiedenen anderen Situationen eingesetzt. Ist beispielsweise die Nachfrage nach der Immobilie sehr hoch, kann so ein besserer Verkaufspreis erzielt werden.
Wo liegen die Unterschiede zwischen Bieterverfahren, Auktion und Versteigerung?
Im ersten Moment klingt das Bieterverfahren wie eine Auktion oder Versteigerung. Zu beiden Begriffen gibt es jedoch eine klare Abgrenzung.
Bei einem Bieterverfahren ist der Verkäufer (in Zusammenarbeit mit seinem Immobilienmakler) in voller Kontrolle über die schlussendliche Entscheidung für einen Käufer. Der Eigentümer ist nicht zur Annahme eines Gebots verpflichtet und ein Verkauf wird erst mit Vertragsabschluss über den Notar rechtswirksam – auf der anderen Seite sind aber auch die Gebote der Kaufinteressenten unverbindlich.
Der Unterschied zu einer Auktion liegt vor allem in der Verbindlichkeit der Gebote. Wer in einer Auktion ein Angebot für Haus oder Wohnung abgibt, verpflichtet sich zum Kaufabschluss, sollte das eigene Gebot das Höchste sein. Während beim Bieterverfahren nicht zwangsläufig der Höchstbietende den Zuschlag erhalten muss, fällt die Entscheidung bei einer Auktion immer auf das höchste Gebot.
Ähnlich sieht es bei einer Versteigerung aus – meist handelt es sich hierbei um eine Zwangsversteigerung. Hier erhält wie bei einer Auktion zwangsläufig das Höchstgebot den Zuschlag und auch hier sind die Gebote der Interessenten verbindlich. Zusätzlich dazu hat der bisherige Eigentümer kein Mitbestimmungsrecht, ob die Immobilie zum erzielten Höchstgebot verkauft werden soll.
Wie ist der Ablauf bei einem Bieterverfahren zum Hausverkauf?
Ein Bieterverfahren beginnt wie ein klassischer Immobilienverkauf – mit der Erstellung der nötigen Unterlagen für die Vermarktung. Bei dieser Verkaufsmethode bietet sich die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler besonders an. Er hat Erfahrungen damit, ein Bieterverfahren zu koordinieren und kann zuverlässig durch den Prozess führen. Diese Schritte durchlaufen Sie als Eigentümer:
Schritt 1: Auswahl eines Maklers
Im ersten Schritt gilt es, einen Makler zu finden und zu beauftragen. Im besten Fall verfügt er über gute Kenntnisse in der Region und Erfahrungen in der Durchführung eines Bieterverfahrens, damit er seinen Erfolg zuverlässig einschätzen und den Prozess professionell leiten kann. Das bringt den Vorteil, dass größere Besichtigungstermine professionell koordiniert werden können oder bei Bedarf eine Online-Plattform für die Bieter zur Verfügung gestellt werden kann.
Schritt 2: Vorbereitung der Verkaufsunterlagen
Zunächst macht sich der Makler ein Bild von der Immobilie und ermittelt ihren Wert. Auf Wunsch kann für das Bieterverfahren auch ein Mindestgebot festgelegt werden, sodass das Haus nicht unter Wert verkauft wird. Auch für ein Bieterverfahren wird zunächst ein ansprechendes Exposé erstellt und die nötigen Verkaufsunterlagen werden beschafft.
Schritt 3: Vermarktung der Immobilie
Jetzt kann die Immobilie mit deutlichem Hinweis auf das Bieterverfahren vermarktet werden. Dazu wird ein Immobilieninserat auf unterschiedlichen Plattformen, möglicherweise in den sozialen Medien oder in der Zeitung veröffentlicht, um eine hohe Reichweite zu erzielen. Als Preis wird hier entweder der Hinweis auf das Bieterverfahren angegeben oder das zuvor festgelegte Mindestgebot.
Schritt 4: Besichtigungstermine
In der Regel werden bei Bieterverfahren einer oder wenige Besichtigungstermine durchgeführt, zu denen mehrere Kaufinteressenten eingeladen werden. Teils werden die Termine auch von Beginn an als sogenannte Open-House-Veranstaltung angekündigt. Die Besichtigung wird durch den Makler begleitet, der den Kaufinteressenten bei Fragen beratend zur Seite steht. Gegebenenfalls können auch Handwerker oder Sachverständige integriert werden, um die Preisfindung für die Kaufinteressenten zu erleichtern.
Schritt 5: Abgabe der Gebote
Im Laufe des Besichtigungstermins wird eine Frist für die Abgabe der Gebote bekanntgegeben. Innerhalb dieser Frist können Interessenten dann ein unverbindliches Gebot abgeben – zum Teil werden Bieterverfahren auch so organisiert, dass Interessenten ihr Gebot während der Bietfrist ändern können. In der Regel liegt die Frist bei wenigen Wochen. Sollte die Resonanz nach dem ersten Besichtigungstermin gering sein, können auf Wunsch noch weitere offene Termine angeboten werden.
Schritt 6: Auswahl des Käufers
Nach Ablauf der Frist entscheidet der bisherige Eigentümer gemeinsam mit seinem Makler, an wen das Haus verkauft werden soll. Häufig erhält der Höchstbietende den Zuschlag, der Verkäufer kann jedoch auch jeden anderen Bietenden auswählen oder sich gegen den Verkauf entscheiden, wenn die Gebote nicht den eigenen Vorstellungen entsprechen.
Schritt 7: Notartermin
Haben sich Verkäufer und Käufer auf die finalen Konditionen des Verkaufs geeinigt, kann der Verkauf klassisch über den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen werden.
Online-Bieterverfahren
Inzwischen werden Bieterverfahren immer häufiger über eine Online-Plattform durchgeführt. Interessenten erhalten dann nach dem Besichtigungstermin Zugangsdaten zum geschützten Bieterbereich und können dort ihr Gebot abgeben. Anders als bei der klassischen Gebotsabgabe wird der Zeitrahmen hier häufig auf nur wenige Stunden gesetzt, in denen die Interessenten die Bewegungen in den Geboten jedoch transparent verfolgen können.
Chancen und Risiken mit einem Immobilienverkauf durch Bieterverfahren
Der Hausverkauf im Bieterverfahren bringt für Verkäufer sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Ein Überblick:
Vorteile des Bieterverfahrens
- Ermöglicht einen zeitnahen Immobilienverkauf
- Hohe Effizienz durch offene Besichtigungen und Angebote durch mehrere Interessenten zeitgleich
- Wettbewerb zwischen Interessenten kann einen höheren Verkaufserlös erzielen
- Direkte Preisverhandlungen entfallen
- Risiko eines zu niedrigen Kaufpreises besteht nicht, da der Verkäufer die Entscheidung treffen kann
Nachteile des Bieterverfahrens
- Gebote der Interessenten sind nicht bindend
- Interessenten müssen erst umfassend über das Bieterverfahren informiert werden
- Fehlende Einzelbesichtigungen – individuelle Fragen von Interessenten gehen schnell unter
- Hoher Organisationsaufwand ohne Makler
Fazit: Wann lohnt sich ein Bieterverfahren?
Ein Bieterverfahren ist eine gute alternative Verkaufsform, wenn Eigentümer sich einen möglichst zeitnahen Verkauf wünschen, etwa weil sie das Kapital aus der Immobilie schnell freisetzen müssen. Aber auch, wenn sich die Wertermittlung eines Hauses als kompliziert erweist, kann ein Bieterverfahren der optimale Ansatz sein. Einerseits kann das Verfahren dabei helfen, renovierungsbedürftige oder schwer verkäufliche Immobilien zu verkaufen, andererseits kann es aber auch dafür sorgen, den Verkaufserlös bei einer hohen Nachfrage zu erhöhen. Durch den hohen organisatorischen Aufwand bietet sich jedoch unbedingt die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler an, der bereits Erfahrungen mit dem Bieterverfahren hat. So können Verkäufer sich auf einen reibungslosen Ablauf verlassen.
