Verkauf
30.7.2025

Haus verkaufen trotz Kredit: Ist das möglich?

Ob es berufliche Gründe gibt, private Veränderungen oder die finanzielle Lage sich geändert hat – in manchen Situationen kommt das Thema Hausverkauf auf, wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Aber ist es überhaupt möglich, ein Haus trotz Kredit zu verkaufen? Und welche Punkte sollten Eigentümer dabei beachten? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Möglichkeiten und erklärt, worauf Sie für einen erfolgreichen Verkauf achten sollten.

4 Wege, ein Haus wieder zu verkaufen trotz Kredit

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus mit laufendem Kredit zu verkaufen. Wichtig ist im Vorfeld immer ein Gespräch mit der finanzierenden Bank, um einen detaillierten Einblick in die Lage zu geben und verschiedene Möglichkeiten durchzusprechen. Für den laufenden Kredit gibt es mehrere Wege zur Abwicklung oder Übertragung.

Sonderkündigungsrecht

Unter verschiedenen Umständen ist es möglich, einen Kreditvertrag durch ein Sonderkündigungsrecht aufzulösen. Nach erfolgtem Verkauf können Sie die Restschuld vollständig abzahlen, statt über einen längeren Zeitraum weiterhin Zinsen an die Bank zahlen zu müssen. In folgenden Fällen besteht ein Sonderkündigungsrecht:

  • Läuft der Kreditvertrag bereits seit 10 Jahren, kann er jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.
  • Haben Sie einen Kreditvertrag mit variablem Zinssatz abgeschlossen, können Sie ihn grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.

Wichtig am Sonderkündigungsrecht ist, dass Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen dürfen. Dabei handelt es sich um einen Ausgleich für den Zinsschaden, der der Bank entsteht, wenn der Kreditnehmer frühzeitig aus seinem Vertrag aussteigt. Allerdings wird die Restschuld innerhalb von 14 Tagen fällig.

Kredit kündigen und Restschuld begleichen

Besteht aktuell kein Sonderkündigungsrecht und kann der Verkauf der Immobilie nicht warten, bis das Sonderkündigungsrecht greift, können Sie den Kreditvertrag meistens auch regulär kündigen. Die restliche Darlehenssumme kann dann aus dem Verkaufserlös beglichen werden, sodass Ihre Verpflichtungen der Bank gegenüber abgeschlossen sind. Wichtig ist, dass der Verkaufserlös entsprechend hoch genug ist, um sowohl die restliche Darlehenssumme als auch die Vorfälligkeitsentschädigung zu decken. Zwar ist die Bank nicht dazu verpflichtet, Ihrem Wunsch zuzustimmen, allerdings gehen Banken in der Praxis meist darauf ein und sichern sich entsprechend durch die Vorfälligkeitsentschädigung ab.

Ein Überblick über die Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte ein Kreditnehmer den Immobilienkredit ohne Sonderkündigungsrecht vor Ablauf der regulären Vertragslaufzeit auflösen, wird bei den meisten Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Die Bank gleicht damit den Zinsverlust aus, den sie durch die vorgezogene Ablösung des Darlehens erfährt.

Die konkrete Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von der Bank berechnet und hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Bestehende Restschuld
  • Restliche Laufzeit des Vertrags
  • Vereinbarter Zinssatz
  • Recht auf Sondertilgung

Je geringer die Restschuld, die Laufzeit und der vereinbarte Zinssatz sind, desto geringer fällt auch die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Ein Recht auf Sondertilgung verringert die Entschädigung ebenfalls.

Neufinanzierung

Ist Ihr Immobilienverkauf etwa in einem Umzug durch Jobwechsel begründet und kaufen Sie am neuen Wohnort eine andere Immobilie, können Sie mit der Bank über eine Neufinanzierung sprechen. Hat das neue Haus einen ähnlichen oder höheren Wert als das alte, gehen viele Banken diesen Weg mit. Sie können den laufenden Kredit in diesem Fall durch das neue Darlehen ablösen und das neue Haus als Sicherheit für den neuen Kredit angeben. Hilfreich ist an dieser Stelle eine professionelle Immobilienbewertung beider Häuser.

Kredit übertragen

Grundsätzlich ist es auch möglich, den bestehenden Kreditvertrag auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Vor allem bei Verträgen mit günstigeren Konditionen als den aktuellen ist dieser Weg auch für Käufer attraktiv. Wichtig ist jedoch auch die Zustimmung der finanzierenden Bank. Sie muss einverstanden sein und der Käufer muss außerdem die Darlehensprüfung der Bank bestehen. Dieser Weg ist deshalb weniger sicher und planbar als die anderen Möglichkeiten, den Kreditvertrag mit einer Bank zu beenden.

Wichtige Fragen und Tipps rund um den Hausverkauf trotz Kredit

Bevor Sie mit dem Verkaufsprozess für Ihr Haus beginnen, sollten Sie einige Punkte rund um Ihre Situation und die Finanzierung klären.

  • Kreditvertrag prüfen: Zuerst ist es sinnvoll, den bestehenden Vertrag zur Finanzierung zu prüfen. Hier finden Sie einerseits Informationen zu Kündigungsfristen und andererseits möglicherweise bereits einen Abschnitt zur Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Bankgespräch führen: Bevor Sie eine finale Entscheidung treffen, sollten Sie immer mit Ihrer finanzierenden Bank sprechen. Ihr Berater kann Ihnen Auskunft über die Machbarkeit des Verkaufs geben und Infos zum Ablauf und zu vertraglichen Verpflichtungen wie der Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Alternativen prüfen: Alternativ zum Verkauf können Sie das Haus zum Beispiel auch an ein Kind überschreiben oder die Immobilie vermieten. Überschreiben Sie das Haus an ein Familienmitglied, kann damit auch der Kredit an die Person übertragen werden, sofern sie damit einverstanden ist. Entscheiden Sie sich für die Vermietung, kann der Kredit über die Mieteinnahmen weiter bedient werden.
  • Finanzen prüfen: Haben Sie Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung und zu möglichen weiteren Kosten, die auf Sie zukommen, können Sie definieren, wie hoch der Verkaufserlös der Immobilie sein sollte, damit sich der Verkauf für Sie rentiert.
  • Beratung einholen: Ist die Entscheidung für den Verkauf gefallen, lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler. Er kann Tipps zur individuellen Situation geben und Sie im Verkaufsprozess entlasten.

Fazit: Haus trotz Kredit verkaufen mit professioneller Unterstützung

Nach einem Gespräch mit der finanzierenden Bank ist es in den meisten Fällen möglich, ein Haus auch trotz laufendem Kredit zu verkaufen. Wichtig ist dabei einerseits die laufende Finanzierung und ihre Laufzeit sowie andererseits die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank bei Kündigung ohne Sonderkündigungsrecht erhebt. Mit Kündigung, Neufinanzierung oder Übertragung der Finanzierung gibt es mehrere Wege, den Immobilienverkauf trotz Kredit zu realisieren. Um den Verkaufsprozess selbst sorgenfrei abschließen zu können, ist professionelle Unterstützung durch einen Makler ein sinnvoller Weg. Ein Makler unterstützt Sie bereits in der Bewertung Ihrer Immobilie und bleibt bis zur finalen Übergabe an den neuen Eigentümer an Ihrer Seite und beantwortet Ihre Fragen rund um den Hausverkauf.